"En la Ciudad gobierna el mercado inmobiliario"

Fernando y Gervasio Muñoz son padre e hijo. Fernando fue legislador de la Ciudad hasta fines del año pasado y Gervasio está al frente de Inquilinos Agrupados. Juntos se convirtieron en los cucos de las inmobiliarias porteñas. Hace un mes, junto con Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), lograron que la Justicia ordene a las inmobiliarias no cobrar más de un mes de comisión a los inquilinos, el actor más indefenso del ecosistema habitacional legal.
 
Fernando es titular de la Defensoría del Inquilino y atiende casos que van desde los hotelados que son desalojados de los hoteles de pasajeros hasta diplomáticos que reclaman por sumas en miles de dólares. “A veces por la cuantía económica del alquiler o del reclamo nos viene a ver gente que tranquilamente podría pagar un abogado. Pero los atendemos a todos”, resume el ex diputado. “El hotelado es tal vez el inquilino que tiene menos protección, está desregulado totalmente. En todo momento es el encargado que decide cuándo te raja”, sentencia. Calcula que casi 150 mil personas viven en hoteles de pasajeros.
 
Gervasio se encuentra en pleno proceso de organización del Festival de los Inquilinos, el 7 de octubre próximo en la puerta de la Legislatura en donde, además de bandas, anunciarán un sistema de beneficios (desde el acceso a centros culturales a kits escolares) y plantearán una nueva organización. “El inquilino tiene que estar organizado para poder sentarnos a discutir con el mercado inmobiliario y el gobierno de la Ciudad. El inquilino tiene que entender que su problema no es individual y que hay mucha gente en su situación. Es un problema de políticas públicas y por eso la única solución es colectiva”, arenga el Muñoz más joven.
 
–¿Son o fueron inquilinos?
F:– Lo fui por 20 años. Pacté un contrato de alquiler con el propietario con el acuerdo de no presentar garantía a cambio de pagar todos los gastos, incluso las expensas extraordinarias. A veces paso por el edificio y me digo ‘yo hice mi aporte para que esto quede tan lindo’, pagué de todo: desagües, cañerías… Es una negociación totalmente desigual con el propietario, el inquilino negocia siempre en condiciones de debilidad y si además no cumple con los requisitos que piden los dueños, se duplican las exigencias.

G:–Nos llegan muchos casos de edificios que pertenecen casi por entero a constructoras, en donde el inquilino tiene que enfrentarse, en un mercado cada vez más concentrado. Piden cualquier cosa de aumento y solo dan la opción de pagarlo o irse. Tiene enfrente a grandes estudios de abogados que le mandan cartas a documento y lo corren por el lado de la garantía familiar.

F:–En el asunto de la propiedad horizontal no hay democracia. Vos pensás que son 24 departamentos, ¿cómo puede ser que haya un solo dueño que decide por todos? Pero esas son las reglas.

–¿Hay proyectos de ley que beneficien a los inquilinos?
F:–En asuntos de vivienda se legisla cuando la demanda es muy visible y forma parte de un colectivo, si no cuesta meter el tema en la agenda legislativa. La desregulación favorece al sector propietario. Se expandió de tal forma en los últimos años la economía de la Ciudad, y los bolsillos de muchos jóvenes que pudieron salir a alquilar, que los alquileres aumentaron. Pero también potenció el surgimiento de organizaciones como Inquilinos Agrupados.



–¿Cuántos personas hay en la Ciudad con problemas habitacionales?
G:–Yo creo que el que no es propietario tiene problemas habitacionales. Los que alquilan son más de 30%, pero hay que sumarle los habitantes de villas u hotelados. Si no sos propietario, acceder a una vivienda en la Ciudad es un problema.
En los inquilinos existe la idea de que solamente podés vivir dignamente siendo propietario, pero nosotros tratamos de cambiar esa lógica. Hay países en dónde no es así. Deberíamos lograr que alquilar sea algo justo, que no se lleve la mitad del salarios, que tengas que mudarte cada cuatro meses, en dónde exista un marco regulatorio. El “Alquilar se puede” fue la respuesta del mercado a las demandas de los inquilinos a través del Estado. Pareciera que se sentó el sector inmobiliario de la Ciudad y dijo “hagamos un crédito del banco para que la Ciudad nos pague a nosotros”. Es el mercado diciéndole al Estado qué le conviene y haciéndole creer al inquilino que esa es la solución, un crédito para alquilar. A pesar de que la ley decía que no se podía cobrar más de un mes de comisión, en los folletos de “Alquilar se puede” decían que podían cobrar hasta dos meses. Es muy obvio que el mercado le dice al Estado “dale la plata a los inquilinos para que nos la den a nosotros”. Desde las organizaciones de inquilinos estamos planteando una normativa que incluya a los sindicatos, porque el que alquila es trabajador. Los inquilinos destinan la mitad de su sueldo a alquilar, si los sindicatos no lo tienen en cuenta se están olvidando una parte muy grande de la vida de sus afiliados.

F:–Hay una tradición muy grande en los sindicatos que viene del primer peronismo de construir barrios obreros y que los trabajadores sean propietarios, pero lo cierto es que hay una restricción a la clase trabajadora desde hace muchos años. En la actualidad hay una vivienda cada dos habitantes en la Ciudad, no haría falta construir más viviendas. Pero también hay una regla muy clara y es que hay algunos que son propietarios y alquilan sus viviendas para buscar una rentabilidad. Nosotros peleamos para que haya alquileres más justos.
 
–¿Hay posibilidades de que se cobren impuestos a la vivienda ociosa?
F:–Ayudaría para que el Estado tenga recursos para ejecutar políticas públicas de vivienda que permita acelerar los planes de urbanización de villas, o que le puedan dar más recursos a la gente que está en situación de calle para pagar los alquileres de los hotelados.

G:–Creo que no se va a hacer por mucho tiempo en la Ciudad. El censo mide 350 mil viviendas ociosas, pero sabemos que son menos, es difícil de implementar. Porque gobierna el mercado inmobiliario y el inquilino sigue creyendo que va a tener dos o tres propiedades en algún momento. Hace dos años que peleamos para que se cumpla la ley 2340, que implica un mes de comisión, por eso plantear algo que sería una especie de reforma agraria parece muy difícil.

–¿Pueden reclamar una devolución aquellas personas que hayan pagado más de lo que correspondía?
F:–Las inmobiliarias deberían devolver el dinero, pero para eso hace falta una factura y eso demostraría que cobraron de más.

G:–Lo que pasa es que de diez inquilinos se queja uno…

F:–Es el inquilino quien debe buscar la factura, llevarla a una oficina determinada para que discutan con la inmobiliaria. De la inmobiliaria seguramente les contentes “haceme juicio” o “esto es viejo”. Finalmente todo va a parar a un organismo público no estatal que es el Colegio de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA). Hay ausencia de un sector que tiene que entrar en el debate.

–¿Existe una "mafia" de las inmobiliarias? ¿cómo se la combate?
F:–En 2006 se pidieron permisos de obra para construir casi 2 millones de metros cuadrados y hubo algunos diputados que insistieron para que la Legislatura votara la creación del Colegio. Esto implicaba que algunas inmobiliarias que además eran constructoras, pedían que el Estado les transfiriera el poder de policía para controlar al sector, controlar las matrículas y a la vez hacer de interlocutor del Estado. Eso se concretó en 2007, pero otro grupo de diputados le sumó un artículo de la ley que explicitaba que no podían cobrar más de un mes de comisión. O sea, se llevaron la corporación a cambio de un arancel que ni siquiera respetaron. La comisión era hasta que se discutieran los aranceles, algo que iba a suceder en 2008, pero una vez que se conformó la corporación, no se discutió ningún arancel.

G:–Se han manejado como una mafia. Hoy que se discute tanto de corrupción no se habla del CUCIBA, porque ellos son los que le indican a las inmobiliarias cuánto cobrar de comisión. La normativa marca que no se puede cobrar más de un mes de comisión a los inquilinos y a los propietarios lo que las partes pacten libremente. Antes se le cobraba al propietario y al inquilino, pero después las inmobiliarias decidieron cobrarle todo al inquilino a pesar de lo que dice la ley. El colegio ha sido profundamente corrupto, hasta arancelaron las denuncias por los cobros de comisiones ilegales. Los cobraban 360 pesos.

F:–Estamos hablando de 15 mil alquileres que se renuevan mensualmente, estamos hablando de casi $100 millones por mes. Dos comisiones implican más $1000 millones anuales extra que salen de los bolsillos de gente trabajadora. Y una evasión impositiva enorme, por que en general no dan factura.

–¿Que países del mundo tienen las mejores normativas para inquilinos?
F:–El estado europeo, Estados Unidos. Son lugares en donde el Estado construye viviendas y las pone en alquiler. En donde interviene para fijar el valor del suelo. En Berlín fijaron precios de referencia barrial, sobre los cuáles no puede cobrarse más del 5% de diferencia. Y eso que en Berlín, en donde el 85% de las viviendas son alquiladas.

G:–Por eso creo que hizo mucho daño el discurso de que la única forma de vivir dignamente es siendo propietario. Ese discurso sólo le sirvió al mercado inmobiliario y a la clase política. Eso permitió que el inquilino no se quejara de su situación porque pensaba que era algo transitorio. Cuando ves modelos europeos y los planteás acá, todavía dentro de los teóricos de la vivienda generan rechazo. Planteamos pasar de dos a tres años los contratos de locación, eso implicaría pagar un 30% menos de comisiones y al el inquilino le daría mayor estabilidad, podría relacionarse de otra forma con el propietario. Y quizás a los 36 meses la inmobiliaria no haga falta. Se habla mucho de los “buenos inquilinos”, pero lo más difícil de encontrar es un “buen propietario”, alguien que te devuelva la guita cuando te vas, que te arregle la casa cuando se rompe… El mayor logro de este tiempo es que los inquilinos entren a las inmobiliarias y hagan valer sus derechos. Logramos que los inquilinos sean como “bombas pequeñitas”, parafraseando a los Redondos.

–¿Qué repercusiones tuvo el fallo de la Ciudad?
F:–A pesar de que era algo solo aplicable a la Ciudad, generó organización en muchas provincias. También fueron notorios los silencios de algunas organizaciones de inquilinos en torno al fallo. Corrientes, San Juan, Entre Ríos, Córdoba y Misiones formaron organizaciones de inquilinos.

G:–El desafío más grande es lograr que los inquilinos tengan algún tipo de representación sostenida en el tiempo. En un edificio están las administraciones de consorcio con su poder de lobby, los propietarios, las inmobiliarias, están los encargados con su sindicato. Pero para el inquilino que es el que paga todo, no hay lugar.

F:–Es el forastero, el que entra al edificio cuando hay reunión de consorcio y se calla. No puede participar, pero cuando llegan las expensas tiene que pagar todo.

G:–Hace tiempo que pedimos reuniones con el gobierno de la Ciudad y nunca nos recibieron. Hasta ahora fueron todas propuestas de campaña sin un interlocutor. El único partido que le habló a los inquilinos fue el macrismo con su “Alquilar se puede”, más allá del fracaso del instrumento. Antes de eso nadie se había dirigido a los inquilinos, y eso que somos un sector enorme y dinámico. Desde nuestro sector lo único que se nos ocurre es un impuesto a los propietarios en plena campaña. Si le preguntás a un propietario si está a favor de un impuesto a la vivienda ociosa va a decir que no y si le preguntás al inquilino te va a decir “qué me importa, acabo de dejar 40 lucas en la inmobiliaria”.